Derecho Civil, Inmobiliario y Registral

La diferencia fundamental radica en la normativa aplicable y el nivel de protección legal:

Arrendamiento de vivienda (LAU 2013):

• Duración: Mínimo de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), con prórroga obligatoria.
• Fianza: Obligatoria de 1 mes de renta, depositada en el organismo autonómico.
• Actualización de renta: Limitada al IPC.
• Mayor protección al arrendatario: Normas imperativas que limitan la libertad contractual.

Arrendamiento de local u oficina:

• Duración: Totalmente libre, pactada por las partes.
• Fianza: Dos meses de renta (puede pactarse cantidad superior).
• Actualización de renta: Libremente pactada.
• Mayor libertad contractual: Las partes pueden pactar condiciones con amplia flexibilidad.

Como arrendador, puede solicitar garantías adicionales para asegurar el cobro de las rentas y el cumplimiento del contrato:

1. Aval bancario: Una entidad financiera responde solidariamente del pago de las rentas. Es la garantía más sólida pero también la más costosa para el arrendatario.
2. Aval personal o fiador: Una tercera persona (normalmente familiar) se compromete solidariamente al pago. Debe formalizarse en escritura pública o documento privado con firma legitimada notarialmente para que sea ejecutable.
3. Garantías adicionales: Puede pactarse una fianza superior a la legal (especialmente en arrendamientos de locales comerciales), equivalente a 2, 3 o más mensualidades.
4. Seguro de impago de alquiler: Póliza que cubre impagos, daños y gastos de desahucio. Puede contratarlo el arrendador o exigirse al arrendatario.

Nuestro despacho redacta contratos de arrendamiento personalizados que incluyen las cláusulas de garantía más adecuadas según el tipo de inmueble y perfil del arrendatario, equilibrando seguridad jurídica y viabilidad comercial del acuerdo.

El plazo de un desahucio varía según la carga de trabajo del juzgado y si existe oposición del arrendatario:

Procedimiento sin oposición: Entre 4 y 8 meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento (desalojo efectivo).

Procedimiento con oposición: Puede extenderse entre 8 y 15 meses, dependiendo de la plaza judicial donde correspondan y otros factores, en especial, el señalamiento de la vista oral.

Fases del procedimiento:

1. Requerimiento previo: Burofax exigiendo el pago.
2. Demanda: Presentación ante el Juzgado/Tribunal de Primera Instancia.
3. Admisión y citación: El Juzgado cita a las partes a juicio (1-3 meses).
4. Sentencia: Dictamen judicial (1-2 meses tras el juicio).
5. Lanzamiento: Desalojo físico del inquilino (1-3 meses tras sentencia firme).

Sí, puede y debe reclamar simultáneamente el desahucio y las rentas impagadas. El procedimiento de desahucio permite acumular ambas pretensiones:

1. Desahucio: Recuperación de la posesión del inmueble.
2. Reclamación de cantidad: Pago de las rentas vencidas e impagadas, más los gastos y costas del procedimiento.

Importante: Si solo reclama el desahucio sin incluir las cantidades adeudadas, posteriormente tendrá que iniciar un nuevo procedimiento (juicio verbal u ordinario) para reclamar las rentas, lo que supone más tiempo y costes adicionales.

Además, puede reclamar:

• Rentas vencidas hasta la fecha de la demanda
• Rentas que se devenguen durante el procedimiento
• Intereses de demora pactados en el contrato
• Gastos y costas procesales